房貸試算

房貸試算是購屋前必研究的課題之一,蒐集更全面的貸款資訊,並預先設定自己能負擔的月付金,

才能幫助自己未來在貸款與生活中取得平衡,這篇整理了一些首購房貸試算的實用技巧,讓你更清楚整個費用的算法。

 

 

1. 首購房貸試算有哪些重點?

在實際買房前,大家一定都會先進行房貸試算,來推估自己手上的錢夠不夠,並評估自己未來能否長期負擔這筆費用。

除了頭期款之外,也要考量自己是否繳得起每個月的還款費用,因此在試算房貸時,最重要的就是頭期款以及每月還款金額,

先對這兩筆費用有了初步的想法,就可以進一步來推算,接下來也會依照步驟實際帶你試算過一遍。

 

2. 房貸試算步驟

對許多人來說,也許只會有一次購買房產的經驗,因此在研究初期會不知該如何著手,

這邊整理幾個購買時所要經歷的過程,幫助你掌握這些重點。

 

設定金額 > 選擇貸款方式 > 找到合適的貸款產品

 

I. 設定金額

如同前面所提到,大家可以先從頭期款跟每月還款費用開始思考,設定自己能夠負擔的金額範圍。

如果不想讓自己未來的財務狀況過於緊繃,一般會建議房貸每月付款金額抓薪資的3-4成即可,

假設月收入約為5萬元,每月還款金約15,000-20,000,再以房貸利率1.5%、

還款期限30年來計算,貸款總額大約會落在450萬-600萬,

接下來再依照自行準備的頭期款金額來評估,就可以大概推算出自己的能負擔的房價總額了。

網路上也有許多銀行推出的房貸試算系統可使用,大家可搭配使用進行驗算。

 

II. 選擇貸款方式

要申請房屋貸款主要有3種方式:

金融機構推出的一般房屋貸款

內政部推出的自購住宅貸款

財政部推出的青年安心成家購屋優惠貸款

 

除了大家較熟悉的銀行房貸外,政府也有針對購屋族推出一些方案,

不過內政部的自購住宅貸款針對申請人有所得限制,財政部的青年安心成家購屋優惠貸款則有貸款金額上限,

因此,接下來的介紹還是以銀行的房貸產品為主,大家對於政府的貸款方案有興趣的話可參考以下連結。

內政部《自購住宅貸款》

財政部《青年安心成家購屋優惠貸款》

 

III. 房貸產品挑選重點

購屋前可以透過房貸試算,推算出自己理想的房貸利率和還款期限,

目前市面上的房貸產品中,還款期限從20-40年都可以找到,

以下整理出各家銀行方案的房貸利率以及最長還款期限。

銀行

專案名稱

最低房貸利率

最長還款期限

中國信託

購屋房貸

1.44%

30年

凱基銀行

指數型房貸

1.54%

20年

渣打銀行

指數型房屋貸款

1.60%

30年

國泰世華

A+尊榮房屋貸款

1.61%

30年

滙豐銀行

一般型房貸

1.63%

30年

滙豐銀行

加值抵利型房貸

1.63%

30年

星展銀行

指數型房貸

1.65%

40年

王道銀行

一般房貸

1.65%

40年

台新銀行

購屋貸款

1.70%

30年

永豐銀行

豐雲貸款

1.70%

40年

新光銀行

輕鬆貸房屋貸款

1.70%

30年

富邦銀行

購屋房貸

1.75%

30年

花旗銀行

自由年貸

2.78%

20年

 

挑選房貸產品延伸閱讀:房貸首推這3間!內行的才知道!

 

3. 房貸試算公式

進行房貸試算前,還要先釐清三個常見的利息計算方式,分別是本息攤還法、本金攤還法以及寬限期。

I. 本息攤還法

本息攤還法是將房屋貸款總額,包含本金和利息費用加總後,再平均分攤到還款年限中。

一次計算本息後再均分到總貸款期數中,所以未來貸款人每個月要繳的月付金都是一樣的,

本息攤還法對於貸款人管理每月支出來說便利性高,因此也是最多人會選擇的還款方式。

 

II. 本金攤還法

本金攤還法是先將貸款本金平均分攤在還款期數中,每個月要繳付的利息則是用剩餘的本金來做計算,

同樣是本金加利息的還款方式,與本息攤還法不同的地方是,本金攤還法一開始的應付利息較高,

所以最初每月月付金會較多,但是隨著本金越還越多,後期產生的利息也會越來越少。

長期來說,本金攤還法的好處是整體產生的利息總額會比本息攤還法更低,

但缺點是每月還款金額都會變動,所以貸款人在還款期間需要在留意每期的月付金額為多少。

 

III. 寬限期

貸款人如果申請寬限期,在寬限期間內,只需要繳交貸款利息就好,不需要繳付本金,目前銀行房貸方案中,寬限期多為3-5年。

假設貸款人的還款期限為20年,寬限期3年,那就表示貸款人前3年只須繳交利息,

但剩餘的利息加本金需要在剩餘的還款期限17年內繳清,因此後續的還款壓力也會相對較高。

至於寬限期後要如何計算貸款月付金,就要看貸款人當初是選擇以本息攤還法還是本金攤還法的方式計算利息。

 

房貸試算範例(3種方式)

假設A向銀行申請600萬元房屋貸款,年利率1.5%,還款期限30年。

用本息攤還法、本金攤還法以及有無寬限期這4種情境來試算:

 

無寬限期

寬限期3年

本息攤還法

每月還款$20,708

前3年每月繳$7,500利息

寬限期後每月還款$22,533

本金攤還法

第一年每月繳款約$24,000

第168期後每月還款$20,688

(開始低於本息攤還法月付金)

前3年每月繳$7,500利息

寬限期後第一年每月還款約$26,000

第188期後每月還款$22,524

(開始低於本息攤還法月付金)

 

4. 房貸試算注意事項

上面為大家介紹的主要是貸款本金和利息費用的房貸試算,但除了這些以外,

其實在買房流程當中,也會衍生出許多相關的費用,累積起來也會是筆可觀的金額,在購屋前可要多加留意。

 

房貸還有哪些支出費用?

在購買房屋的過程中,其實許多流程都是需要額外收費的,這邊整理出幾個常見的必要支出,大家可以將這些都納入購屋預備金內來做評估。

I. 銀行房貸手續費

最常見的費用就是在申辦房屋貸款時,很多銀行都會加收一筆手續費或開辦費用,

常見的費用大約會落在$5,000-$6,000左右,當然市面上也是找的到號稱免手續費的貸款方案,

但也要將貸款利率這個因素考量在內,不要只為了省下一次性的貸款手續費而妥協利率高的房貸產品。

 

II. 代書費

購買房屋後,還有許多流程是需要去完成的,例如產權轉移登記、抵押權設定登記等等,這些都需要請代書協助處理,

產權轉移登記費用大約為$10,000上下,抵押權設定登記則需要$50,000左右,各個大大小小的項目加總下來也是一筆不小的支出。

代書費依據項目不同,收取的費用也會有所不同,更多代書費用行情可以參考這篇法律相關文章

 

III. 保險費

如果有向銀行申請房屋貸款,銀行會強制要求貸款人為抵押品作投保的動作,常見的火險和地震險大約在$2,000-$3,000左右。

 

5. 總結

在購屋前能夠蒐集越詳細的費用支出,就能擬出越妥善的還款規劃,

市面上房貸產品相當多,雖然房貸利率看似不高,但長年下來也會累積數十萬數百萬的利息,

頭期款和還款方式等都會影響到整體的利息費用,進行房貸試算是必要的。

另外,在每月月付金的部分一定要再三謹慎評估,建議最多不要超過月收入的五成,

讓自己能在還款過程中也固定累積自己的存款,畢竟房貸一繳就是幾十年,

有充足的預備金和緩衝空間才能應付未來其他的突發狀況。

 

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