詹姆士理財生活日記

近年來房貸利率屢屢創新低，這讓早期買房的人紛紛申請房貸轉貸，

但房屋轉貸真的有比較划算嗎？有哪些隱藏的成本是我們沒看到的？

以下詹姆士將分成5大重點來解析如何申請房貸轉貸最省錢！

1. 什麼是房貸轉貸？

房貸轉貸又稱房屋轉貸，就是將房屋貸款從原本利率較高的舊銀行轉移至利率較低的新銀行，把現有的房貸餘額交給新的銀行來承接，等於說要再跑一次跟當初買房子一樣的貸款申請流程

2. 什麼情況下可考慮申請房貸轉貸？

• 降低房貸利率以減少利息支出

• 爭取寬限期暫時不還本金

• 同時有增貸的需求

• 延長貸款年限

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3. 申請房貸轉貸前需要評估哪些方面？

房屋轉貸最主要分為人、物及成本3大考量重點

一、所有權(人)，也就是房屋持有人，先評估自己

• 近半年房貸還款是否正常，是否有遲繳紀錄

• 信用卡是否有使用循環利息以及卡費遲繳造成信用不良等情況

• 工作收入及本身負債比是否足以支付房貸，財力狀況是否健康

二、抵押品(物)：也就是房屋擔保品

• 近幾年是否有增值，附近是否有學區、捷運等

• 房屋條件是否為熱門商品，如2房或3房好脫手的物件

三、成本：轉貸不像當初買房一樣，另外所衍生的費用主要有4項

✔ 原銀行違約金：一般銀行綁約期限大多落在2到3年左右，若要提前清償、轉貸或賣屋而解約，則需支付房貸金額0.5%～1%的違約金，假設房貸金額為800萬，違約金為1%，則須支付8萬元給銀行當作違約金，所以務必在申請轉貸前先和銀行確認是否還在合約內，別成了冤大頭

✔ 銀行手續費：若沒有上述違約金的問題，但銀行仍然有一些申辦的手續費，如房屋鑑價費、帳務管理費、徵信手續費、轉貸代償費，林林總總加起來約5000元~10000元不等

✔ 代書費：代書代辦費及代塗銷費加起來約2500元～6000元不等

✔ 地政規費：這是由政府收取的地政設定規費，為貸款金額的0.12%，假設房貸金額為500萬，就須繳6000元給政府

綜合上述3點，其中第1、2點人跟物主要是銀行端來審核你，依據你的財力收入及聯徵紀錄來評估你可貸款的金額及利率，至於成本則是由你來評估所有轉貸的花費是否划算，

假設新銀行利息降低了一碼，也就是0.25%，每貸款100萬一年就省了2500元，如果我們貸款金額為800萬，每年就省了20000元，若你房貸轉貸的成本全部加起來為15000元，這樣你每年省下的利息大於轉貸成本，那麼你就可以考慮選擇申請轉貸

4. 申請房貸轉貸流程：

一、準備資料：將下列資料交由欲轉貸銀行來做審核，銀行會針對房屋重新鑑價，並對申請人財力及信用條件作評估

• 雙證件

• 財力證明 (工作薪轉存摺近6個月的明細及封面)

• 勞保異動明細

• 土地及建物權狀

• 戶籍謄本

• 房貸近一年繳款明細 (銀行繳款收據或銀行對帳單)

二、簽約對保

若申請人對新的轉貸銀行所審核通過的貸款金額、利率、申辦所需費用都沒問題後，銀行會和你約當面簽約對保，也就是打契約書

三、設定抵押權

新的轉貸銀行會請你填寫抵押權設定契約書，也就是要將新的轉貸銀行這筆貸款資料設定在謄本的他項權利部，順位還是在原貸款銀行的後面

四、清償

新的轉貸銀行會將你原銀行所有的貸款全部代清償掉，這時你要和原銀行索取一張清償證明

五、塗銷並設定新的抵押權

當你拿到清償證明後，要準備抵押權設定契約書、身分證、土地及建物權狀正本及私章到地政事務所辦理舊貸款的塗銷，並且設定新銀行的抵押權，設定好後再請領一份新的土地及建物謄本，此時新謄本上的他項權利部就會是新銀行的資料了

5. 如何選擇適合自己的房貸轉貸銀行？

一般來說需要自己一間間銀行去詢問，但口頭詢問沒真正送件，所得到的答案都只是“大概”、"可能會落在..."，你無法得到一個很肯定的答案，畢竟只是口頭問問，

而有些銀行則是為了搶客戶，在你詢問時會給你很高的額度及相對低的利率來誘使你申辦，但最後送審出來的結果卻天差地遠，這時你就浪費了一次聯徵紀錄，這就像你玩遊戲一樣，只有3條命的機會，

若使用過多次就會引起銀行關注，他們會認為你近期有多次調聯徵的紀錄，是不是其他家銀行審核未通過而又跑到另一家去申請，

這時就要小心了，之後就算新的轉貸銀行申請核可，貸款金額及利率應該也不會太漂亮，大多數的人其實都曾遇到相同的狀況，

那該怎麼解決比較好？

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