詹姆士理財生活日記

近年來房貸利率屢屢創新低，此時不買房更貸何時？

但房貸利率這麼低，真的就這麼完美無缺嗎？

其實網路上這麼多房貸利率比較表，看看就好，

詹姆士從房貸其他幾個面向來和你做探討！

1. 房貸利率知多少?

一般銀行公告房貸利率會有幾個大項，貸款商品名稱、利率、利率結構、寬限期及適用對象等，

網路上廣告的一般都是在講首期利率，都是以最低利率來吸引人，裡面還牽扯許多貸款條件及個人因素，
 

✔ 房貸利率是會浮動的

利率結構分成固定及浮動2種，現在基本上都是浮動型，而浮動型又分成二段式浮動或三段式浮動，

意思是銀行會給你首期利率優惠(第一段)，大約2～3年的期間，等2～3年過後利率就會調高(第二段)，目前銀行採取二段式利率較多

✔ 適用對象

很殘酷的事實，軍公教人員、三師(會計師、律師、工程師)這些都是銀行的最愛，利率會比一般上班族還來的較優惠，除非你有其他加分的條件如不動產或保人等

✔ 寬限期

銀行通常都會給到2~3年，文章後段詹姆士會提供你如何讓寬限期持續延長下去

✔ 清償限制

銀行會限制你申辦房貸的前2~3年不能提前還清貸款，其實比較不可能提前還光房貸，而是銀行怕你把貸款移轉到其他間去，所以銀行都是會綁約的，若提前清償就會有違約金的產生

✔ 貸款成數

網路上比較少講到貸款成數，因為房子座落區域以及房子屬性的關係，大樓、透天厝及套房這些貸款成數都不太一樣，主要還是以銀行鑑價為主，一般貸款成數保守抓7~8成，自備3成的頭期款是最安全的

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2. 房貸利率比較列表

3. 房貸試算

一般來說，我們都會簡單抓一個大概數字，假設房貸30年、利率2%，每貸款100萬的話本利攤就是4,000元，這是最快也最好記的公式

若一間房子1,000萬，假設銀行可貸8成800萬，那每個月房貸要繳的金額(本利攤)為 4,000 x 8 = $32,000

那我們今天進階一點來計算，我買得起一間1,000萬的房子嗎？

假設上述1,000萬的房子，你有足夠的頭期款，加上這間銀行可貸款8成800萬，

你一個月要繳$32,000的房貸，銀行是以你身上的負債比來計算，

若你身上沒有其他的消費貸款，像信貸、車貸這些，一般銀行認定你薪資收入的6成可以拿來付貸款，

也就是說 $32,000 / 60% = $53,333，你一個月收入只要超過$53,333，你就可以貸的起價值1,000萬的房子

但若你身上已經有其他負債了呢？

假設你有車貸每個月要繳$8,000，等於說買房的話每個月要支出$32,000 + $8,000 = $40,000，$40,000 / 60% = $66,666

變成你每個月收入要有$66,666才有辦法貸的起價值1,000萬的房子，

否則，你就要退而求其次，買總價較低的房子，假設你每個月薪水收入$50,000元，有車貸每個月$8,000要繳，這樣你能買多少錢的房子？

$50,000 x 60% = $30,000 (銀行認定你每個月可以承擔的貸款支出) 

$30,000 - $8,000 = $22,000 (扣掉車貸的支出)

$22,000 / $4,000 = 5.5 (每貸款100萬每月付4,000元本利攤)

等於說你能貸款550萬的房子，再加上2成自備款上去，你大約能買總價約660萬～690萬的房子

上面這個算法在網路上比較少見，一般只有讓你輸入數字帶算式這樣，

若你需要詹姆士也一併提供給你：▶▶https://bit.ly/30rrvcL

點擊網址後將網頁拉至最底下有免費試算專區，網頁裡也有提供貸款利率比較免費諮詢服務

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• 夫妻買房大哉問!平均月薪10萬元該買總價多少錢的房子？

4. 房貸隱藏成本

買房除了準備頭期款跟仲介費外，另外還要契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、代書費、履保費及保險費等等，

頭期款準備2～3成，仲介費為買房成交價的2%，其他林林總總的費用加起來約6～8萬左右，抓10萬較保險，

另外還有買了新家之後的裝潢費以及購置傢俱家電這些成本，算到這邊很多人已經關閉網頁了

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5. 申請房貸的2個秘密：

✔ 愛情麵包三選二：

通常申請房貸我們主要看中這3點，房貸利率、房貸成數以及是否有寬限期，最多只能3選2，

等於說我們只能擇其中2個自己比較關心的項目來挑選，銀行不會讓你以上皆是給你無限上綱，

除非你條件非常非常好，但這機率通常非常低，詹姆士之前有寫一篇文章關於房貸銀行推薦，

他們會從各家銀行中依你的條件幫你篩選出最適合你的銀行!

✔ 轉貸的威脅：

在你寬限期時間快截止前，打電話給銀行客服說你要申請房貸轉貸，

此時銀行會很緊張，百般勸說你不要轉貸，會不划算很麻煩等等，其實只是希望銀行能繼續延長寬限期，

通話中你就要透露你想要申請延長寬限期，這時就可以和銀行慢慢談判了！

但這邊還是要留意一下，除非你是投資房地產，否則雖然一開始只繳利息很輕鬆，

但後面要開始本利攤時壓力就會變很大，所以在買房前務必要計算好自己每個月的現金流，以免讓生活品質變了樣

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6. 看得到，吃不到的房貸利率

許多人看完上面房貸利率比較表後就直接去找房貸利率最低的那間銀行申辦，其實這是錯誤的觀念，

詹姆士之前有寫一篇關於房貸銀行推薦，就在說明銀行看重的貸款條件百百種，每間銀行都不一樣，

每間銀行對房子的地段各有所好，對於房屋的鑑價也有會有所落差，

另外還要再搭配貸款人的個人條件、存款、工作薪資、是否有不動產擔保及保人夠不夠力，這些都是攸關房貸利率和成數的重要條件，

雖然有些人也推薦到自己的薪轉銀行、信用卡銀行以及買房附近有開分行的銀行申辦房貸，

但這有個缺點是有些銀行的主力商品並不在推廣房貸上，可能是信貸車貸或其他金融證券等這些業務，

利率當然會比其他間銀行高很多，所以這也只能當作參考了，

買房是件開心的事，但先計算好自己每個月的現金流才是最最最重要的！

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