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你準備要買房了嗎?買房前的貸款及相關利息支出你都搞懂了嗎?

包含房屋貸款的申請管道、政府推出哪些方案是有房屋貸款利息補貼、以及申辦前期需準備的資料等等,

當然,最重要的是房屋貸款利息的計算和抵稅,這些都能幫我們省下不少荷包,

有了這些基本概念之後,了解了房貸該怎麼還,才能一點一滴省下我們賺的每一分錢!

 

 

1. 房屋貸款利息補貼方案

目前房貸的申辦管道,除了到銀行辦理的一般房屋貸款之外,另外還有由內政部推出的「自購住宅貸款」,以及由財政部推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」。

如果你符合後者「青年安心成家購屋優惠貸款」所認定的首購族,以及「自購住宅貸款」的條件,

就有機會同時申請到內政部和財政部兩筆政策性的房屋貸款,兩筆房屋貸款搭配使用可以省下更多,以下說明兩者房屋貸款利息補貼的相關資訊:

 

內政部自購住宅貸款

每年7、8月,內政部會開放自購住宅貸款申請,目的是為了優惠中低所得或「兩年內自行購屋並辦理貸款」的民眾。有需求的人可以向各直轄市、各縣市府申請。

要特別注意的是,各區的貸款上限金額不同,需要視房屋所在地而定,臺北市最高新臺幣250萬元,新北市最高新臺幣230萬元,其餘直轄市、縣(市)最高為新臺幣210萬元。

內政部自購住宅貸款優惠利率依照條件,最低從0.312%起,還款時間最長20年,另外還有5年的寬限期,期限之內只要還利息,不必還本金。如果貸款額度超過各區上限也不用擔心,可以搭配各家銀行的優惠房貸利率方案

1.〔準備資料〕

在受理時間內,以郵寄或線上方式向直轄市、縣(市)主管機關申請,審查核定若符合條件,就會發「自購住宅貸款利息補貼證明」或「修繕住宅貸款利息補貼證明」,拿到證明後就可以向銀行辦理購屋貸款。

2. 〔申請條件〕

須為中華民國國民已成年的對象,未成年的話則須已婚,或未成年但安置於教養機構,或寄養家庭結束安置無法返家。並符合下列其中一個項目即可:

• 家庭成員(申請人、申請人之配偶、申請人或其配偶之戶籍內直系親屬、申請人父母均已死亡且其戶籍內需要照顧之未成年或身心障礙兄弟姊妹)均無自有住宅

• 申請人持有、其配偶持有或其與配偶、同戶籍之直系親屬共同持有之二年內自購住宅並已辦理貸款,且其家庭成員均無其他自有住宅

3. 〔注意事項〕

如果申請人的家庭成員正在接受其他政府的租金補貼,或自身是社會住宅、政府興辦的出租住宅承租戶,則需先簽切結書放棄補貼,才能申請內政部自購住宅貸款。

 

青年安心成家購屋優惠貸款

青年安心成家購屋優惠貸款為每年7、8月開辦,提供優惠房屋貸款給首次購屋的族群專辦,貸款額度比內政部自購住宅貸款更高,金額上限為800萬,超過部分可搭配銀行其他優惠專案。

貸款年限最長30年,其中包含寬限期3年,本息分期平均攤還,或本金分期平均攤還。計息方式包含混合式固定利率、一段式及二段式機動利率等3種。

1. 〔申請條件〕

青年安心成家購屋優惠貸款申請人需符合中華民國國民國籍、民法規定之成年年齡以上,且借款人與其配偶及未成年子女名下「均無自有住宅」的人。

2. 〔準備資料〕

可直接向八大公股銀行:台灣銀行、臺灣土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、臺灣中小企業銀行申請。

上述的每一家銀行利率都是一樣的,需要考量的是各銀行的手續費,以及如果貸款超過800萬元時,剩下的貸款金額配合哪一間銀行會比較划算。

需要資料包含:

• 國民身分證及健保卡(或駕照) 

• 買賣合約書(購置住宅)/土地建物權狀

• 申請人之戶口名簿

• 稅捐機關核發之「綜合所得稅納稅證明書」、「各類所得分類清單」及「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」

另外,還有一種房屋貸款的管道,可查詢自己所任職的企業是否有提供無息或低利息房貸,例如任職若滿一年可以申請購屋無息貸款等等,通常都會比政府還有各家銀行的方案還要更優惠。

延伸閱讀:房貸銀行推薦首選這3家!內行的才知道!哪間房貸利率最低?房貸成數最高?

 

2. 各家銀行房屋貸款利率比較

自2020年底開始,台灣便開始進入房屋貸款的史上低點,因此與2019年前三季相比,2020年各年齡層房屋貸款的件數年增幅都超過12%,相當驚人。

以目前各家銀行房屋貸款最低利率來看,由低到高推薦的有:*此為截稿前數據,請至各家銀行線上查價

• 中國信託購屋房貸:1.44%

• 中國信託轉貸房貸:1.44%

• 凱基銀行指數型房貸 - 123自由選:1.54%

• 渣打銀行指數型房屋貸款:1.6%

• 國泰世華A+尊榮房屋貸款:1.61%

• 滙豐銀行一般型房貸:1.63%

• 滙豐銀行加值抵利型房貸:1.63%

• 星展銀行指數型房貸:1.65%

• 王道銀行一般房貸:1.65%

 

3、房屋貸款利息是多少?要如何計算?

房屋貸款利息要怎麼算呢?網路上有非常多房屋貸款利息試算的系統,若以591租屋網的房貸計算器試算為例,

可選擇一般貸款、青年安心成家購屋優惠貸款,或是一般貸款+青年安心成家購屋優惠貸款的組合試算。

舉例來說,若是一般貸款,以房屋總價1630萬、首付 500 萬元、貸款期限30年為例,用最低的「中國信託購屋房貸1.44%」計算,每個月本息平均攤還的費用為$38,503元,

若是本金平均攤還則為$44,750元,雖然一個月要還的金額比較高,但利息卻足足低了17萬元,所以並不是還越快越划算。

然而,許多銀行會將本息平均攤還設定為預設還款方式,如果你正在申請房屋貸款的話,就可以請房貸專員幫你試算2種不同的還款模式。

房貸利息試算.png

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4. 房屋貸款利息抵稅方式

賺了大半輩子辛苦買房,當然能省則省。大多數的人會忽略綜合所得稅其實也有相關的節稅措施,能分擔一些房貸壓力,省下1萬5到12萬元不等。

不過有些資格條件需要特別留意,像是房屋產權必須和報稅人為同一人,其家人必須將戶籍設在該地址上、

每戶每年實際支付的利息支出減掉儲蓄投資特別扣除額後的餘額可以申報扣除,但每年扣除額不得超過30萬元;

每一申報戶以一屋為限,比如2個門牌打成一戶,僅能選擇一屋申報。(相關資訊可參考財政部官網)

 

總結

房子是每個人所嚮往的,努力賺錢就是為了買一間屬於自己的「家」,妥善規劃購屋計畫、了解房貸利息計算以及比較貸款方案等,這些事前作業都不能少。

如前面提到的,2020年底台灣已經進入房貸利率的低點,如果大家手頭有足夠的資金,不妨趁這個時候評估入手,或許是個不錯的選擇!

 

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